2013初级经济法：转让不动产缴纳营业税总结
2012-12-10 14:03:58   来源：中华财会网   

        1.在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。

　　解释：

　　（1）销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的行为。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

　　（2）所销售或者出租的不动产在境内

　　2.销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。

　　自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为按规定征收营业税。

　　3.销售不动产，税率为5%。

　　4.销售不动产的计税依据向对方收取的全部价款和价外费用。

　　5.将不动产无偿赠与他人，由主管税务机关按第9条规定顺序核定营业额。

　　特殊：个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况可以免征营业税。

　　6.纳税人自建自用的房屋不纳税；如纳税人（包括个人自建自用住房销售）将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

　　7.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　8.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　9.对于纳税人提供劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，或者视同发生应税行为而无营业额的，税务机关可按下列顺序确定其营业额：

　　（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

　　（3）按公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）

　　10.单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

　　11.转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

　　12.对保险分业经营改革过程中，综合性保险公司及其子公司将其所拥有的不动产所有权划转过户到因分业而新设立的财产保险公司和人寿保险公司的行为，不征收营业税。

　　13.转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

　　14.单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所在地。

　　15.纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。